O que é Usucapião?

Usucapião é o direito de adquirir a posse de um bem imóvel após um período de uso contínuo, manso e pacífico, sem contestação pelo proprietário original. Em termos simples, é a forma legal de se tornar proprietário de um imóvel ou terreno pelo uso prolongado e ininterrupto, desde que sejam atendidas certas condições estabelecidas pela legislação.

Como Funciona

O usucapião é regulamentado por diversas legislações no Brasil, sendo as principais:

• Artigo 183 da Constituição Federal: Trata das políticas urbanas e estabelece que, para que um imóvel seja adquirido por usucapião urbano, o uso deve ser manso, pacífico e contínuo por cinco anos, e o imóvel deve ser destinado à moradia da família.
• Artigo 1.240 do Código Civil: Especifica os critérios para o usucapião especial urbano, exigindo posse contínua e pacífica de um imóvel de até 250 metros quadrados, utilizado para moradia própria ou de sua família por cinco anos, e a condição de não ser proprietário de outro imóvel.
• Artigo 5º, inciso XXIII da Constituição Federal: Determina que a propriedade deve atender à sua função social, implicando que a utilização do imóvel deve atender a necessidades sociais e ser compatível com seu uso para fins de moradia ou desenvolvimento urbano.

Quais os Tipos de Usucapião

1. Usucapião Extraordinária: Uma pessoa pode se tornar dona de um imóvel simplesmente por morar nele por 15 anos seguidos, sem que o verdadeiro dono apareça para reclamar. Esse período pode ser reduzido para 10 anos se a pessoa tiver feito da casa sua moradia habitual ou se realizou melhorias significativas no local.
2. Usucapião Ordinária: Ocorre quando uma pessoa possui um imóvel de forma contínua, pacífica e sem contestação por 10 anos, com justo título e boa-fé. Um exemplo seria ter um contrato de compra do imóvel, mesmo que a venda nunca tenha sido registrada oficialmente.
3. Usucapião Urbano: Aplica-se à posse de imóveis em áreas urbanas, com posse contínua, pacífica e sem oposição por 5 anos. O imóvel deve ter até 250 metros quadrados e ser utilizado para moradia própria ou de sua família.

Como Fazer

O reconhecimento legal da posse de um imóvel pelo solicitante pode ser feito por meio de um processo extrajudicial, onde um juiz avaliará e decidirá se o imóvel deve ser formalmente reconhecido como propriedade do solicitante.

O Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) trouxe mudanças para facilitar a resolução de litígios extrajudicialmente. O artigo 1.071 do Novo CPC alterou a Lei de Registros Públicos, incluindo o artigo 216-A, que permite o usucapião administrativo, sem necessidade de ação judicial, sob certas condições.

Contudo, em caso de disputas, desentendimentos entre vizinhos ou contestação pelo proprietário original, será necessário ingressar com um processo judicial, onde o juiz avaliará as evidências e determinará oficialmente a quem pertence o imóvel.

Requisitos para Usucapião Extrajudicial

O Novo Código de Processo Civil, em seu artigo 1.071, acrescentou o artigo 216-A à Lei 6.015 (Lei de Registros Públicos), disciplinando a possibilidade da Usucapião Extrajudicial.

Veja os requisitos indispensáveis à propositura do requerimento:

1. Representação por advogado.
2. Realização no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde está situado o imóvel usucapiendo.
3. Ata Notarial: Tabelião atesta as circunstâncias, bem como o tempo da posse.
4. Justo Título: Quando houver. Podem ser apresentados outros documentos que evidenciem a posse contínua, como pagamentos de tributos e encargos que incidem sobre o imóvel.
5. Certidão Negativa de Distribuição: Atesta que não há situação que comprometa o imóvel usucapiendo.
6. Planta Baixa: Com o devido memorial descritivo, assinada por profissional técnico (ART) e pelo proprietário anterior do imóvel usucapiendo, bem como pelos proprietários confrontantes.

Após protocolar o requerimento com todos os documentos, o Oficial de Registro de Imóveis notificará todas as esferas da Fazenda Pública para que se manifestem em 15 dias sobre o requerimento da propriedade.

O Oficial de Registro de Imóveis, a expensas do requerente, publicará edital em jornal de grande circulação para dar publicidade a terceiros eventualmente interessados.

Como a usucapião é de cunho consensual, caso falte alguma das assinaturas indispensáveis, a pessoa será notificada e deverá se manifestar em 15 dias quanto ao consentimento. Não havendo nenhuma manifestação, será interpretado como desacordo, e a usucapião perde o seu caráter extrajudicial, tornando-se possível somente judicialmente.

Também perde seu caráter extrajudicial caso algum dos entes públicos ou dos terceiros interessados se manifestem em oposição. Nesse caso, o próprio registrador remeterá o processo ao juízo competente.

Por outro lado, estando toda a documentação em ordem, o Oficial de Registro de Imóveis registrará o imóvel em nome do requerente.

Vale ressaltar que o requerimento administrativo de usucapião não impede o ingresso pela via judicial. Caso haja negativa do pedido extrajudicial, não há impedimento para recorrer judicialmente para regularizar a situação.

Importância da Assistência Jurídica e Técnica no Processo de Usucapião

O usucapião é uma ferramenta eficaz para resolver questões de posse e propriedade, promovendo a justiça e a regularização de imóveis. Para garantir que todos os requisitos sejam atendidos e facilitar o processo, é altamente recomendável buscar orientação jurídica.

O que Fazer em Casos de Disputas de Usucapião?

Em casos de disputas, desentendimentos ou contestações, a contratação de um assistente técnico de engenharia civil especializado em usucapião pode ser crucial. Este profissional pode ajudar a reunir e analisar as evidências necessárias, orientar sobre a documentação e procedimentos legais e atuar como intermediário nas negociações.

A expertise de um assistente técnico pode assegurar que o processo de usucapião seja conduzido de forma adequada e eficaz, garantindo que seus direitos sejam reconhecidos e protegidos.

FAQ

O que é usucapião? Usucapião é o direito de adquirir a posse de um bem imóvel após um período de uso contínuo, manso e pacífico, sem contestação pelo proprietário original.

Quais são os tipos de usucapião? Existem várias modalidades, incluindo Usucapião Extraordinária, Usucapião Ordinária e Usucapião Urbano.

Como funciona o processo de usucapião? Pode ser realizado de forma judicial ou extrajudicial. O processo envolve a comprovação de posse contínua, pacífica e sem oposição do imóvel por um período determinado.

Quais são os requisitos para o usucapião? Os requisitos variam conforme a modalidade, mas geralmente incluem posse contínua e pacífica do imóvel, justo título, boa-fé, e cumprimento da função social da propriedade.

Por que é importante contar com assistência jurídica no usucapião? A orientação jurídica é essencial para garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos e para lidar com possíveis disputas ou contestações.

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